Rozliczenie sprzedaży mieszkania w Polsce, gdy podlegasz opodatkowaniu w Szwecji

jeśli mieszkasz w Szwecji i masz nieograniczony obowiązek podatkowy, co do zasady musisz wykazywać wszystkie dochody, również te z zagranicy.

Dotyczy to także sytuacji, gdy sprzedajesz prywatną nieruchomość (prywatne mieskanie lub prywatny dom) w Polsce.

Sam fakt posiadania nieruchomość w Polsce nie oznacza jednak, że płacisz w Szwecji szwedzki podatek lub opłatę od tej nieruchomości.

Jednak jeżeli wynajmujesz swoją nieruchomość w Polsce, może się okazać, że będziesz zobowiązany do zapłaty podatku w Szwecji, jeśli osiągniesz nadwyżkę — obowiązują szczególne przepisy.

Szwecja: jak rozliczyć sprzedaż

W Szwecji sprzedaż wykazuje się w deklaracji za rok następujący po roku, w którym podpisano umowę sprzedaży.
Przykład: jeżeli sprzedałeś w 2025 roku, powinieneś wykazać sprzedaż w załączniku do deklaracji składanej w 2026 roku.

Podatek zależy od tego, czy nieruchomość jest uznawana za nieruchomość prywatną (privatbostad), czy za nieruchomość z działalności (näringsbostad). Nieruchomość prywatna to zazwyczaj taka, którą ty lub osoby bliskie wykorzystujecie (albo zamierzacie wykorzystać) na cele mieszkaniowe w zakresie ponad połowy powierzchni. Tę samą ocenę stosuje się również do nieruchomości położonych za granicą.

Jeżeli nieruchomość jest traktowane jako privatbostad, podatek od zysku wynosi w praktyce 22%.

Jeżeli powstanie strata, odlicza się 50% straty.

Jeśli zapłata następuje w walucie obcej, kwoty należy przeliczyć na SEK. Jeżeli wymienisz walutę na SEK w ciągu 30 dni od podpisania umowy, stosuje się faktyczny kurs wymiany. W przeciwnym razie stosuje się kurs z dnia podpisania umowy.

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, w Szwecji co do zasady przejmujesz podatkowy koszt nabycia poprzedniego właściciela. Nie przyjmuje się automatycznie wartości z aktu poświadczenia dziedziczenia albo z dokumentów spadkowych jako nowego kosztu nabycia. Ponieważ nieruchomość jest odziedziczone, w Szwecji często obowiązuje zasada, że przejmujesz podatkowe wartości nabycia poprzedniego właściciela (zasada kontynuacji), czyli koszt nabycia poniesiony przez zmarłego oraz udokumentowane nakłady na ulepszenia.

Polska: kiedy powstaje podatek?

Polska opodatkowuje sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce, jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku nieruchomości odziedziczonej pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli minęło 5 lat, dochód co do zasady nie podlega opodatkowaniu w Polsce i zwykle nie składa się tam deklaracji.

Podatek od zysku wynosi zwykle 19%. Zysk oblicza się w uproszczeniu jako przychód minus koszty uzyskania przychodu, na przykład koszty zbycia oraz udokumentowane koszty nabycia i ulepszeń.

Podwójne opodatkowanie: dlaczego możesz rozliczać się w obu krajach

Umowa podatkowa między Szwecją a Polską oznacza, że zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce może być opodatkowany w Polsce. Jednocześnie Szwecja może wymagać wykazania zysku również tutaj, jeżeli jesteś rezydentem podatkowym w Szwecji. Podwójnego opodatkowania zwykle unika się dzięki temu, że Szwecja pozwala na odliczenie (zaliczenie) podatku zapłaconego w Polsce, o ile jest on ostateczny i zapłacony.

To, że nieruchomość nie musi być opodatkowana w Polsce ze względu na zasadę 5 lat, nie oznacza, że to samo obowiązuje w Szwecji. Każda sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana w Szwecji.

Przy sprzedaży nieruchomości należy zatem uwzględnić, że stawki podatkowe oraz prawo do odliczeń różnią się między krajami.

FAQ – Sprzedaż odziedziczonego mieszkania w Polsce (gdy podlegasz opodatkowaniu w Szwecji)

1) Czy muszę rozliczyć sprzedaż w Szwecji, nawet jeśli mieszkanie znajduje się w Polsce?
Tak. Jeżeli masz w Szwecji nieograniczony obowiązek podatkowy, co do zasady musisz wykazywać dochody zarówno ze Szwecji, jak i z zagranicy. Sprzedaż mieszkania w Polsce może więc wymagać rozliczenia w Szwecji, nawet jeśli Polska również ma prawo do opodatkowania.

2) Za który rok mam rozliczyć sprzedaż w Szwecji?
Sprzedaż wykazujesz w roku następnym po podpisaniu umowy sprzedaży. To właśnie data podpisania umowy decyduje, do którego roku podatkowego trafi transakcja.

3) Kiedy sprzedaż jest opodatkowana w Polsce według zasady 5 lat przy spadku?
W Polsce sprzedaż jest zwykle opodatkowana, jeśli następuje w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od momentu, gdy ty ją odziedziczyłeś(-aś).

4) Jak uniknąć podwójnego opodatkowania, jeśli płacę podatek w Polsce?
Jeżeli zapłaciłeś(-aś) w Polsce podatek od zysku, zwykle możesz wystąpić w Szwecji o odliczenie (zaliczenie) tego podatku. Oznacza to, że szwedzki podatek może zostać pomniejszony o polski podatek, pod warunkiem że jest on ostateczny i zapłacony. Żeby to zadziałało, musisz zachować dokumenty potwierdzające zapłatę podatku w Polsce oraz sposób jego obliczenia.

Uwaga: To uproszczone omówienie. Podatki mogą zależeć od szczegółów dotyczących formy własności, odliczeń, dat i dokumentacji. Zawsze sprawdź swoją sytuację indywidualnie u nas lub w instytucjach: w Szwecji w Skatteverket, a w Polsce w Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).