Rozliczenie sprzedaży mieszkania w Polsce, gdy podlegasz opodatkowaniu w Szwecji
Jeśli mieszkasz w Szwecji i masz nieograniczony obowiązek podatkowy, co do zasady musisz wykazywać wszystkie dochody, również te z zagranicy. Dotyczy to także sytuacji, gdy sprzedajesz nieruchomość w Polsce. Zwykle nie płacisz jednak w Szwecji opłaty/podatku od nieruchomości za mieszkanie położone poza Szwecją.
Szwecja: jak rozliczyć sprzedaż
W Szwecji o tym, za jaki rok należy rozliczyć sprzedaż, decyduje data podpisania umowy sprzedaży. Sprzedaż wykazuje się w roku następnym po dacie podpisania umowy.
Podatek zależy od tego, czy nieruchomość jest uznawana za nieruchomość prywatną (privatbostad), czy za nieruchomość z działalności (näringsbostad). Nieruchomość prywatna to zazwyczaj taka, którą ty lub osoby bliskie wykorzystujecie (albo zamierzacie wykorzystać) na cele mieszkaniowe w zakresie ponad połowy powierzchni. Tę samą ocenę stosuje się również do nieruchomości położonych za granicą.
Przy zysku ze sprzedaży nieruchomości prywatnej płaci się 30% podatku od 22/30 zysku (w praktyce około 22%). Przy stracie 50% straty można odliczyć.
Jeśli zapłata następuje w walucie obcej, kwoty należy przeliczyć na SEK. Jeżeli wymienisz walutę na SEK w ciągu 30 dni od podpisania umowy, stosuje się faktyczny kurs wymiany. W przeciwnym razie stosuje się kurs z dnia podpisania umowy.
Rozliczenie składa się w zależności od tego, jakiemu typowi posiadania odpowiada twoje polskie mieszkanie w ujęciu podatkowym. Ponieważ mieszkanie jest odziedziczone, w Szwecji często obowiązuje zasada, że przejmujesz podatkowe wartości nabycia poprzedniego właściciela (zasada kontynuacji), czyli koszt nabycia poniesiony przez zmarłego oraz udokumentowane nakłady na ulepszenia.
Polska: kiedy powstaje podatek?
Polska opodatkowuje sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce, jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku nieruchomości odziedziczonej pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli minęło 5 lat, dochód co do zasady nie podlega opodatkowaniu w Polsce i zwykle nie składa się tam deklaracji.
Podatek od zysku wynosi zwykle 19%. Zysk oblicza się w uproszczeniu jako przychód minus koszty uzyskania przychodu, na przykład koszty zbycia oraz udokumentowane koszty nabycia i ulepszeń.
Podwójne opodatkowanie: dlaczego możesz rozliczać się w obu krajach
Umowa podatkowa między Szwecją a Polską oznacza, że zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce może być opodatkowany w Polsce. Jednocześnie Szwecja może wymagać wykazania zysku również tutaj, jeżeli jesteś rezydentem podatkowym w Szwecji. Podwójnego opodatkowania zwykle unika się dzięki temu, że Szwecja pozwala na odliczenie (zaliczenie) podatku zapłaconego w Polsce, o ile jest on ostateczny i zapłacony.
FAQ – Sprzedaż odziedziczonego mieszkania w Polsce (gdy podlegasz opodatkowaniu w Szwecji)
1) Czy muszę rozliczyć sprzedaż w Szwecji, nawet jeśli mieszkanie znajduje się w Polsce?
Tak. Jeżeli masz w Szwecji nieograniczony obowiązek podatkowy, co do zasady musisz wykazywać dochody zarówno ze Szwecji, jak i z zagranicy. Sprzedaż mieszkania w Polsce może więc wymagać rozliczenia w Szwecji, nawet jeśli Polska również ma prawo do opodatkowania.
2) Za który rok mam rozliczyć sprzedaż w Szwecji?
Sprzedaż wykazujesz w roku następnym po podpisaniu umowy sprzedaży. To właśnie data podpisania umowy decyduje, do którego roku podatkowego trafi transakcja.
3) Kiedy sprzedaż jest opodatkowana w Polsce według zasady 5 lat przy spadku?
W Polsce sprzedaż jest zwykle opodatkowana, jeśli następuje w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od momentu, gdy ty ją odziedziczyłeś(-aś).
4) Jak uniknąć podwójnego opodatkowania, jeśli płacę podatek w Polsce?
Jeżeli zapłaciłeś(-aś) w Polsce podatek od zysku, zwykle możesz wystąpić w Szwecji o odliczenie (zaliczenie) tego podatku. Oznacza to, że szwedzki podatek może zostać pomniejszony o polski podatek, pod warunkiem że jest on ostateczny i zapłacony. Żeby to zadziałało, musisz zachować dokumenty potwierdzające zapłatę podatku w Polsce oraz sposób jego obliczenia.
Uwaga: To uproszczone omówienie. Podatki mogą zależeć od szczegółów dotyczących formy własności, odliczeń, dat i dokumentacji. Zawsze sprawdź swoją sytuację indywidualnie u nas lub w instytucjach: w Szwecji w Skatteverket, a w Polsce w Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).